京津冀协同发展论坛（总第3期）丨韩娜：企业视角下京津冀协同发展与建议

2022-01-15编辑：

2019

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2022年1月5日，京津冀协同发展论坛（总第3期）在中国人民大学逸夫会堂第一会议室成功举办，论坛主题聚焦“协同发展背景下京津冀住房市场何去何从”。保利发展控股股份有限公司北京公司副总经理韩娜演讲的主题是“企业视角下京津冀协同发展与建议”。

自从2014年国家把京津冀发展上升到国家战略之后，包括副中心的建设，雄安新区、冬奥会、大兴机场等重大项目陆续落地之后，也把产业、人口发生了转移重塑，对区域的基础设施有了很大的提升。投资金额和房地产市场、住房市场容量也发生了变化，到2020年京津冀区域房地产开发投资总额已经达到1.1万亿，较2014年增长了18%。销售额方面虽然经历了环京限购大幅度波动，较2014年仍实现50%的增长。

从企业投资的关注点来看，微观视角往往关心城市配套、经济活力和营商环境三个角度。选择一个城市去投资的时候，首先是看区域的成熟和资源的享有，要在医疗层面、教育层面、商业层面、交通层面进行对比分析。其次是城市经济方面，除了GDP、可支配收入、三产占比等常规经济指标外，企业还关注很多能够反应城市活力的微观指标，包括24小时便利店指数、豪华酒店指数、高端奶茶咖啡指数等。第三个是营商环境，其中信息的透明度对企业来讲是至关重要的，企业任何决策首先得有信息，包括规划信息、流程线上办理、成交数据的披露。房地产又是一个资金密集型的企业，开发效率的差异也会造成很大影响。近一年来，北京市的开发效率大幅提升，平均开盘时间缩短至4-6个月，而北京周边城市仍需要一年或更久。同时，环京城市存在一些充满了矛盾的政策。比如有城市在同一区域对卖得还不错的楼盘限价，一边又对邻近滞销的项目限跌；一边存在库存高企问题，另一边又在同区域大量供地；一边呼吁城市承接引入高端产业人才，另一方面还实施无差别限购。以上这些现象均可以看出营商环境的差距。

总的来说，城市之间基本面存在差异，基本面绝对数量的差距是必然的，但企业投资的时候，特别会关注一些软实力的指标，这更能反映企业的核心诉求。虽然从市场总量、价格关系来看，北京周边城市与长三角、珠三角周边城市的市场数量级基本上没有差异。但是，长三角和珠三角周边城市在住房市场上的活跃度、投资意愿和持续发展的能力等方面都略胜一筹。未来要从改善京津冀营商环境、把信息公开的精度和频率统一、在审批流程和效率上进行提速、优化防疫期间进京流程进行改革。