京津冀协同发展论坛（总第3期）丨刘洪玉：新形势下房地产市场的困境和前途

2022-01-15编辑：

2019

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2022年1月5日，京津冀协同发展论坛（总第3期）在中国人民大学逸夫会堂第一会议室成功举办，论坛主题聚焦“协同发展背景下京津冀住房市场何去何从”。 清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉演讲的主题是“新形势下房地产市场的困境和前途”。

他表示，有关数据显示，2020年美国GDP中大约16%的贡献来自于住房。在美国有个说法，住房是经济的晴雨表，判断经济状况好还是不好，大家要看住房的新开工、竣工数量，还有规划许可的数量，这些都是经济发展非常重要的指标。在标准产业分类中，住房不是一个独立的产业部门，但因为住房投资和住房消费有着非常重要的经济影响，所以通常还是把住房拿出来单独分析。从这个意义上来说，住房市场有着很好的发展前景。

但我国住房市场当前也面临许多困难和挑战，一是房价和地价过高，导致房地产财富价值过高、与宏观经济失衡的困境；二是房地产行业面临经济社会发展的转型，暂时还没有找到自己的新定位。经济领域的转型大家都有目共睹，社会转型同样值得关注，我们人口的结构，家庭的结构，包括在社会当中公平公正的诉求，这些环境都在发生变化。房地产业是为经济社会发展提供空间和服务的行业，当然它本身也会促进经济社会的发展，但是它首先是为经济社会发展提供空间和服务。

目前我国商业银行房地产贷款的不良率有上升的趋势，从防范系统性金融风险的角度，央行开始要做房地产贷款集中度管理，但个人住房抵押贷款的需求还在不断增长，如何在满足集中度管理的前提下也同时满足居民购买自住住房时的金融支持需求，就成为一个现实的问题。我国目前个人住房抵押贷款占GDP的比重接近40%，比较发达的经济体普遍超过40%，像美国目前大约是80%的水平，英国等部分国家的这个比例接近100%。当然了国际上已经有相关的经验，通过个人住房抵押贷证券化，就可以解决风险过分集中的问题，还可以解决贷款发放机构的流动性风险。这种通过发展住房抵押贷款二级市场来分散一级市场风险的操作，在2008年美国次贷危机后就处在停滞状况，需要找到重新启动的机会。

最近土地出让透明度提高了，我们可以看到通过估算得到的结果，有很多地块、地价已经占到房价的80%，在土地出让环节最刚性的一个成本，土地一级开发的成本，是几乎没有办法控制的，比如北京很多土地储备和一级开发项目的成本超过了周边的地价，这从另外一个方向推升了地价，是住房市场面临的一个新的困境。

经济和社会转型，意味着对房地产行业的要求也会发生变化。未来发展的前景，房地产行业要积极服务国家战略，要从国家的战略当中寻找发展机会，依托新的科技，去寻找新的需求，拓展新的发展空间。目前，京津冀周边的城市之间住房政策和市场现状是一个独立割裂、趋同竞争的关系，我们希望实现协同联动、分异互补，政策不能趋同。实际上协同发展，不光是简单的一个住房市场，还包括税制的改革等，从更深层次来促进京津冀的协同发展。