京津冀协同发展论坛（总第3期）丨吕萍：构筑差异化和多维度的土地和住房政策，助力京津冀的协同发展
阅读量： 发布时间：2022-01-15
2022年1月5日，京津冀协同发展论坛（总第3期）在中国人民大学逸夫会堂第一会议室成功举办，论坛主题聚焦“协同发展背景下京津冀住房市场何去何从”。中国人民大学公共管理学院教授吕萍做主题报告。报告从购房市场、租房市场、土地市场的角度，分别对京津冀地区内部、京津冀和其他两大区域进行比较，从纵向和横向维度变化进行整体分析。同时，因为住房市场不是孤立的，与政策、经济高度相关，结合社会经济状况、土地和住房政策等进行影响分析，力图从现象看本质，发现内在规律，并且分析其中存在的深层次原因。
2014年京津冀协同发展战略一经提出，京津冀地区出现了战略性的调整和变化，住房市场也发生相应变化。首先，我们通过观察三个区域房价、租金和地价的变化，发现京津冀在三大区域里面差别是最大的，无论是价格、租金还是地价，内部差别非常大，且有增大的趋势。相对而言，珠三角、长三角地区，基本上形成合理梯度。可以判断，地区的人口、产业和公共服务水平长期存在的差异，以及人口政策、产业政策、公共服务配套政策的状况，都是影响住房和房地产市场的重要因素。其次，从住房市场空间的关联性来看，借助于社会网络等方法解释城市之间房价或者市场之间的影响。可以发现，2014年之后京津冀地区城市房价的关联性增强，整体的网络密度也增加了，特别是张家口、保定、秦皇岛等城市，出度和入度都明显增强。可以初步判断，京津冀协同发展战略提出以后，包括交通设施等的改善，加强了城市之间经济、社会的联系，也带动了房地产市场的联系，空间的关联性更强。再次，从空间动态的演化来看，租价比是提高的，更接近于合理的，或者市场健康的水平，除唐山、邯郸、承德、秦皇岛外，其余城市租价比均提升。秦皇岛经历过房地产的大起大落，目前的表现相对比较稳定，在区域内始终是租价比最高的。同时，租价比的指标也可以作为住房投资属性的衡量，京津冀、长三角、珠三角的租价比目前都不高，尤其京津冀的租金更低。所以投资的市场并没有形成，市场的投机性存在，像京津冀的有些城市，尤为严重。
我们关注到京津冀城市存在着住房政策和土地政策导向不一致的情况，一些城市土地政策，并没有紧跟或者配合住房政策调整，反而呈现相反的、或者一个松一个紧的状态。所以这样的调整肯定对市场形成了扭曲影响，背后原因是不同的部门之间政策初衷和诉求并不完全相同。比如说土地政策，土地的供应政策有不同的诉求，要适应住房供给和需求的变化，同时也有土地财政的无形压力。同时，各城市政府间缺乏合作磋商协调机制、不同部分政策缺少协作，也是影响地区城市住房市场的重要原因。京津冀地区应该是协作发展和合作共赢，而不是津冀简单的跟进北京。
从地区城市等级规模及其影响来看，不论是规模等级还是行政等级，京津冀地区城市差异都非常大，相对而言，城市等级最合理的应该是长三角。城市行政等级不对等，会影响话语权和行政调节成本，这个因素可能是京津冀协同发展和住房市场健康发展的制约因素之一。住房可以助力地区的经济，也可能成为地区经济发展的阻力，需要我们用智慧来把握房地产市场发展的度。因此，要发挥市场的作用，破除行政壁垒和障碍，构筑差异化和多维度的土地和住房政策，建立住房的长效机制，助力京津冀的协同发展。
京津冀协同发展论坛（总第3期）丨吕萍：构筑差异化和多维度的土地和住房政策，助力京津冀的协同发展
2019
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2022年1月5日，京津冀协同发展论坛（总第3期）在中国人民大学逸夫会堂第一会议室成功举办，论坛主题聚焦“协同发展背景下京津冀住房市场何去何从”。中国人民大学公共管理学院教授吕萍做主题报告。报告从购房市场、租房市场、土地市场的角度，分别对京津冀地区内部、京津冀和其他两大区域进行比较，从纵向和横向维度变化进行整体分析。同时，因为住房市场不是孤立的，与政策、经济高度相关，结合社会经济状况、土地和住房政策等进行影响分析，力图从现象看本质，发现内在规律，并且分析其中存在的深层次原因。
2014年京津冀协同发展战略一经提出，京津冀地区出现了战略性的调整和变化，住房市场也发生相应变化。首先，我们通过观察三个区域房价、租金和地价的变化，发现京津冀在三大区域里面差别是最大的，无论是价格、租金还是地价，内部差别非常大，且有增大的趋势。相对而言，珠三角、长三角地区，基本上形成合理梯度。可以判断，地区的人口、产业和公共服务水平长期存在的差异，以及人口政策、产业政策、公共服务配套政策的状况，都是影响住房和房地产市场的重要因素。其次，从住房市场空间的关联性来看，借助于社会网络等方法解释城市之间房价或者市场之间的影响。可以发现，2014年之后京津冀地区城市房价的关联性增强，整体的网络密度也增加了，特别是张家口、保定、秦皇岛等城市，出度和入度都明显增强。可以初步判断，京津冀协同发展战略提出以后，包括交通设施等的改善，加强了城市之间经济、社会的联系，也带动了房地产市场的联系，空间的关联性更强。再次，从空间动态的演化来看，租价比是提高的，更接近于合理的，或者市场健康的水平，除唐山、邯郸、承德、秦皇岛外，其余城市租价比均提升。秦皇岛经历过房地产的大起大落，目前的表现相对比较稳定，在区域内始终是租价比最高的。同时，租价比的指标也可以作为住房投资属性的衡量，京津冀、长三角、珠三角的租价比目前都不高，尤其京津冀的租金更低。所以投资的市场并没有形成，市场的投机性存在，像京津冀的有些城市，尤为严重。
我们关注到京津冀城市存在着住房政策和土地政策导向不一致的情况，一些城市土地政策，并没有紧跟或者配合住房政策调整，反而呈现相反的、或者一个松一个紧的状态。所以这样的调整肯定对市场形成了扭曲影响，背后原因是不同的部门之间政策初衷和诉求并不完全相同。比如说土地政策，土地的供应政策有不同的诉求，要适应住房供给和需求的变化，同时也有土地财政的无形压力。同时，各城市政府间缺乏合作磋商协调机制、不同部分政策缺少协作，也是影响地区城市住房市场的重要原因。京津冀地区应该是协作发展和合作共赢，而不是津冀简单的跟进北京。
从地区城市等级规模及其影响来看，不论是规模等级还是行政等级，京津冀地区城市差异都非常大，相对而言，城市等级最合理的应该是长三角。城市行政等级不对等，会影响话语权和行政调节成本，这个因素可能是京津冀协同发展和住房市场健康发展的制约因素之一。住房可以助力地区的经济，也可能成为地区经济发展的阻力，需要我们用智慧来把握房地产市场发展的度。因此，要发挥市场的作用，破除行政壁垒和障碍，构筑差异化和多维度的土地和住房政策，建立住房的长效机制，助力京津冀的协同发展。
