京津冀协同发展论坛（总第3期）丨徐跃进：京津冀房地产市场分析：调整与分化
阅读量： 发布时间：2022-01-15
2022年1月5日，京津冀协同发展论坛（总第3期）在中国人民大学逸夫会堂第一会议室成功举办，论坛主题聚焦“协同发展背景下京津冀住房市场何去何从”。中国指数研究院指数事业部研究副总监徐跃进演讲的主题是“京津冀房地产市场分析：调整与分化”。
他表示，除经济基础外，政策规划也是推动城市群发展的一个重要力量，“十四五”规划提出全面形成“5+5+9”的城市群格局，其中京津冀城市群的定位是以首都为核心的世界级城市群，同样定位为世界级城市群的还有长三角和珠三角。从各城市群对比来看，长三角的经济和人口总量明显高于其他18个城市群，京津冀和另6个城市群处在第二梯队。京津冀2020年GDP总量是8.6万亿，和珠三角相当，但人均GDP明显低于珠三角。京津冀2020年常住人口是1.07亿人，在城市群里排第四位；十年间的人口增量是588万人，和长三角、珠三角存在明显差距。具体到京津冀内部各城市，经济方面，北京和天津2021年前三季度GDP总量突破4万亿，规模在城市群内处于领先地位；从增速来看，前三季度只有北京的GDP增速超过全国平均水平，城市群内其他城市都低于全国平均水平，经济增长动力不足。常住人口方面，京津冀十年间人口增量主要是分布在北京（227万人）、天津（93万人）、张家口（109万人）、廊坊（111万人），其他城市十年间人口增量很少，张家口、承德、衡水出现了人口负增长；另外，值得注意的是，天津十年间人口增量比石家庄和廊坊低，增速明显低于同级别二线城市。
从房价表现来看，京津冀近几年的房价增速整体是低于长三角和珠三角的，2021年京津冀房价累计涨幅是1.17%，低于珠三角（3.63%）和长三角（2.78%）。从京津冀内各城市的数据可以看到较为明显的分化态势，区域内可以分成四个价格梯队。第一梯队是北京，房价是城市群内最高水平；第二梯队是天津、石家庄、廊坊，廊坊是环京80公里圈层的城市，天津和石家庄是区域中心城市；第三梯队主要是环京150公里圈层的城市，第四梯队主要是距离北京较远的城市。
综合来看，京津冀内的房地产市场可以分成四类不同的特征。第一类是北京，经济基础好，人口吸引力强，房地产市场需求强劲，目前市场也在逐渐复苏。第二类是天津，市场规模总量大，但受产业发展和人口增长缓慢等影响，需求增长较为乏力；短期市场供大于求，去化压力较大。第三类是环京地区，受北京外溢投资需求影响比较大，近几年受政策收紧和疫情等影响，市场规模出现明显萎缩，短期内市场空间有限；未来如果能够出现一定的政策调整，环京地区市场还是存在较大的发展潜力，京津冀协同发展最先应该就是环京地区的协同发展。第四类是距离北京较远的其它城市，房地产市场的发展更多要依靠自身的经济和人口发展作为支撑；其中，石家庄作为省会城市具有一定的产业基础，人口也在持续流入，房地产市场有一定的支撑；相对而言，其它城市房地产市场的发展潜力就较为有限。
京津冀是国家优化提升的重点城市群之一，未来的发展潜力大。近几年京津冀房地产市场发展和长三角、珠三角逐渐拉开了差距，短期之内呈现调整的态势。京津冀内部城市市场表现存在一定的分化，房地产市场发展潜力较大的主要是北京、天津、石家庄和环京地区等城市。
京津冀协同发展论坛（总第3期）丨徐跃进：京津冀房地产市场分析：调整与分化
2019
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2022年1月5日，京津冀协同发展论坛（总第3期）在中国人民大学逸夫会堂第一会议室成功举办，论坛主题聚焦“协同发展背景下京津冀住房市场何去何从”。中国指数研究院指数事业部研究副总监徐跃进演讲的主题是“京津冀房地产市场分析：调整与分化”。
他表示，除经济基础外，政策规划也是推动城市群发展的一个重要力量，“十四五”规划提出全面形成“5+5+9”的城市群格局，其中京津冀城市群的定位是以首都为核心的世界级城市群，同样定位为世界级城市群的还有长三角和珠三角。从各城市群对比来看，长三角的经济和人口总量明显高于其他18个城市群，京津冀和另6个城市群处在第二梯队。京津冀2020年GDP总量是8.6万亿，和珠三角相当，但人均GDP明显低于珠三角。京津冀2020年常住人口是1.07亿人，在城市群里排第四位；十年间的人口增量是588万人，和长三角、珠三角存在明显差距。具体到京津冀内部各城市，经济方面，北京和天津2021年前三季度GDP总量突破4万亿，规模在城市群内处于领先地位；从增速来看，前三季度只有北京的GDP增速超过全国平均水平，城市群内其他城市都低于全国平均水平，经济增长动力不足。常住人口方面，京津冀十年间人口增量主要是分布在北京（227万人）、天津（93万人）、张家口（109万人）、廊坊（111万人），其他城市十年间人口增量很少，张家口、承德、衡水出现了人口负增长；另外，值得注意的是，天津十年间人口增量比石家庄和廊坊低，增速明显低于同级别二线城市。
从房价表现来看，京津冀近几年的房价增速整体是低于长三角和珠三角的，2021年京津冀房价累计涨幅是1.17%，低于珠三角（3.63%）和长三角（2.78%）。从京津冀内各城市的数据可以看到较为明显的分化态势，区域内可以分成四个价格梯队。第一梯队是北京，房价是城市群内最高水平；第二梯队是天津、石家庄、廊坊，廊坊是环京80公里圈层的城市，天津和石家庄是区域中心城市；第三梯队主要是环京150公里圈层的城市，第四梯队主要是距离北京较远的城市。
综合来看，京津冀内的房地产市场可以分成四类不同的特征。第一类是北京，经济基础好，人口吸引力强，房地产市场需求强劲，目前市场也在逐渐复苏。第二类是天津，市场规模总量大，但受产业发展和人口增长缓慢等影响，需求增长较为乏力；短期市场供大于求，去化压力较大。第三类是环京地区，受北京外溢投资需求影响比较大，近几年受政策收紧和疫情等影响，市场规模出现明显萎缩，短期内市场空间有限；未来如果能够出现一定的政策调整，环京地区市场还是存在较大的发展潜力，京津冀协同发展最先应该就是环京地区的协同发展。第四类是距离北京较远的其它城市，房地产市场的发展更多要依靠自身的经济和人口发展作为支撑；其中，石家庄作为省会城市具有一定的产业基础，人口也在持续流入，房地产市场有一定的支撑；相对而言，其它城市房地产市场的发展潜力就较为有限。
京津冀是国家优化提升的重点城市群之一，未来的发展潜力大。近几年京津冀房地产市场发展和长三角、珠三角逐渐拉开了差距，短期之内呈现调整的态势。京津冀内部城市市场表现存在一定的分化，房地产市场发展潜力较大的主要是北京、天津、石家庄和环京地区等城市。
